경기도 성남시 분당구 정자동 불정로 112, 피더하우스 1층 에이123호 노유자시설 경매 물건입니다. 사건번호는 2022타경59047이며, 성남지원에서 2026년 7월 20일 매각기일이 예정되어 있습니다. 감정가는 419,000,000원, 현재 최저가는 205,310,000원으로 확인되고, 원문 기준 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준에서 진행되는 물건입니다.
이 물건은 토지 13.08평, 건물 18.58평 규모로 표시되어 있습니다. 집합건물 내 1층 호실로 확인되며, 물건 종류는 노유자시설입니다. 노유자시설은 일반 주거용 부동산이나 근린생활시설과 달리 용도, 인허가, 운영 가능 업종, 내부 구조, 관계 법령 확인이 중요합니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는 실제 사용 목적에 맞는지, 기존 시설 상태가 어떤지, 용도 변경이나 영업 승계 가능성이 있는지부터 살펴야 합니다.
소재지는 분당구 정자동 일대입니다. 정자동은 분당 내에서도 주거, 업무, 생활편의시설이 함께 형성된 지역으로 알려져 있지만, 본 물건의 세부 입지는 현장에서 직접 확인해야 합니다. 피더하우스 건물 내 1층이라는 점은 접근성 확인의 출발점이 될 수 있으나, 실제 출입 동선, 도로 접면, 주차 여건, 건물 내 유동 동선, 주변 업종 구성, 공용부 관리 상태는 사진이나 기본 정보만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 노유자시설은 이용자 동선과 안전성, 위생, 소방, 환기, 채광, 승강기 및 출입구 접근성이 실제 가치 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
입지 확인 시에는 주소지 주변의 생활권만 볼 것이 아니라 해당 호실이 건물 안에서 어느 위치에 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 1층이라도 주출입구와 가까운지, 내부 깊숙한 위치인지, 외부 노출이 가능한 구조인지에 따라 활용도는 달라질 수 있습니다. 건물의 관리 주체, 공용시설 사용 조건, 주차 배정 여부, 간판 설치 가능성, 기존 영업 흔적도 함께 확인하는 편이 좋습니다. 원문에는 역세권, 대로변, 특정 개발 호재 같은 내용이 확인되지 않으므로 그런 표현을 근거 없이 판단 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
권리관계에서는 원문에 임차권등기와 선순위가등기 문구가 함께 표시되어 있습니다. 이 부분은 이번 물건에서 특히 신중하게 봐야 할 대목입니다. 임차권등기는 임차인의 대항력, 보증금, 배당요구 여부, 인도 문제와 연결될 수 있고, 선순위가등기는 매각으로 소멸하는지 또는 인수 가능성이 있는지에 따라 입찰 판단이 크게 달라질 수 있습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 자료를 함께 놓고 말소기준권리와 인수되는 권리를 구분해야 합니다.
명도 난이도도 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 임차인이나 점유자가 실제로 있는지, 영업 중인지, 시설물이 남아 있는지, 보증금 관계가 어떻게 정리되는지에 따라 인도 절차와 비용, 기간이 달라질 수 있습니다. 노유자시설의 경우 내부 설비나 집기, 안전시설, 원상회복 범위도 분쟁 요소가 될 수 있으므로 현장 방문 때 점유 상태와 사용 흔적을 세밀하게 확인해야 합니다. 관리비 체납 여부, 공용관리비 승계 범위, 수도·전기·가스 등 사용료 정산 문제도 관리사무소와 관련 서류를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
리스크 점검은 반드시 입찰 전에 이루어져야 합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제에 따른 권리변동, 이해관계인의 신청이나 취하, 항고, 배당 관계 변화가 생길 수 있습니다. 또한 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지, 선순위가등기의 법적 성격이 무엇인지, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 모두 드러나 있는지 확인해야 합니다. 법원 자료에 보이는 문구만으로 안전 여부를 결론 내리기 어렵기 때문에 경매 전문가와 함께 등기, 임대차, 점유, 용도, 인허가를 종합 검토하는 과정이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가 205,310,000원만 기준으로 볼 것이 아니라 총투입비용을 계산해야 합니다. 취득세와 법무비용, 명도비용, 체납관리비 가능성, 시설 보수비, 용도 확인 비용, 향후 임대 또는 직접 사용을 위한 정비 비용까지 반영해야 실제 부담금이 보입니다. 감정가 대비 낮아진 가격은 검토의 출발점일 뿐이며, 권리관계와 현장 상태에 따라 입찰가 산정 기준은 달라질 수 있습니다.
이 물건은 성남시 분당구 정자동의 집합건물 1층 노유자시설이라는 점, 2회 유찰로 최저가가 낮아진 점, 원문상 임차권등기와 선순위가등기가 표시된 점이 함께 확인됩니다. 따라서 관심 있는 분이라면 가격보다 권리분석과 현장점검을 먼저 진행하는 편이 합리적입니다. 특히 선순위가등기와 임차권등기는 낙찰 후 인수 위험과 연결될 수 있으므로 입찰 전 전문가 검토 없이 단정해서는 안 됩니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석, 입찰 전 점검, 현장 확인 방향 설정을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 법원 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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